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酒店侠
一、要说到回迁房，首先要谈到小产权房。
1、市场上俗称小产权房一般是指城中村用地或旧屋村用地上建设的房产，也包括原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围外形成的建成区域的建筑房产。
2、小产权房特点：
（1）大多没有产权证，原宝安、龙岗二区曾经颁发过部分“绿本”房产权，但这类房产数量非常有限；
（2）普遍存在超规划建设、无规划建设的状态。在法律上定性为“违建”或“历史违建”房产
（3）主体复杂。合作建房、村委统建楼、房产流转频繁导致小产权房的权属认定非常复杂
（4）小产权房现有占有使用者，通常仅持有房产协议（种类繁多，通常形式有合作建房协议、与上手的买卖协议、与村委或股份公司的购买协议）及相应的票据，二规申报文件、或违建登记受理文件，出租屋备案登记，水电费等票据。
二、回迁房指标
在城市更新前期阶段，特别是在意愿征集阶段，一些开发商甚至没有房地产开发资质的投资公司也入驻进行调研与城市更新的意愿征集，通过与业主（或实际权利人）签署协议，包括锁定之后的搬迁补充协议的条款与条件。为此，回迁安置指标房就出炉了，在市场上颇受投资者青睐。
以往操作流程，前期确权环节中，通常村委或股份公司的审核比较关键。且政府对与城市更新的开发商签署《搬迁补偿协议》不会过多介入。
三、而最新的深圳经济特区城市更新条例颁布之后，回迁房面临哪些政策变化呢？
1、对签署《搬迁补偿协议》物业权利人进行主体审查，未经核实的物业权利人没有签署《搬迁补偿协议》的资格
根据《深圳经济特区城市更新条例》的规定，对于用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的建筑物。由区城市更新部门经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议
2、物业权利人进行主体审查核实，须经三个机构核实确定
根据《深圳经济特区城市更新条例》的规定，对历史违建物业权利人进行核实由区城市更新部门组织下列三个机构部门予以审核：(1)区规划土地监察机构(2)辖区街道办事处(3原农村集体经济组织继受单位
相对于以往，在审核中增加了辖区街道办事处、区规划土地监察机构二级审核体系。确权流程更复杂。
③搬迁补偿协议签署后还需备案。经核实通过的搬迁补偿协议报区城市更新部门备案审查。
3、加大了查处力度
《深圳经济特区城市更新条例》规定：市场主体（开发商）与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正;逾期不改正的，处五十万元以上一百万元以下罚款。
为此，未经审核程序，而贸然签署的《搬迁补偿协议》会面临撤销的风险。政府还会对开发商进行高达百万的罚款。
综合以上新规，可以看出政府加大了对投资城市更新回迁房的监管力度，投资者更需谨慎。