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工业用地如何进行房地产开发？

2024-07-28 62

目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发，并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律风险。　　一．违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。　　《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”　　《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”　　《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。　　国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。　　二．工业用地进行商品房开发对开发商法律风险　　（一）交还土地使用权　　《土地管理法》第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”《城市房地产管理法》第十七条也有类似规定。　　2000年6月联建公司以竞标方式获得某市国土资源局某宗地，《出让合同》约定出让宗地用途为工业用地。在土地依约转让后，联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。国土局发现后要求联建公司依据合同约定的用途使用土地，联建公司对国土局的要求未予理睬。随后国土局向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除合同，收回国有土地使用权。法院审理认为：联建公司在《出让合同》履行过程中，事先未经国土局同意，事后也未经国土局追认擅自改变土地用途，是违约行为，判决：解除《出让合同》，国土局返还联建公司缴纳的出让金，并支付联建公司的开发建设支出；联建公司承担违约责任，支付违约金，返还土地使用权。　　从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。

工业用地上的厂房通常不能直接用于酒店经营。根据中国土地管理法和城市规划法等法律法规，工业用地是用于生产制造活动的土地，而酒店属于商业服务业用地。因此，将工业用地的厂房改建为酒店需要满足相关法律法规的条件。
关于工业用地的转让，通常可以通过以下几种方式实现：
1. 产权转让：通过产权交易市场或协议转让的方式，将工业用地的所有权或使用权转让给受让方。
2. 资产转让：将工业用地上的厂房、设备等资产出售给受让方，受让方可以在该土地上重新建设或改造利用。
3. 租赁：将工业用地出租给受让方使用，受让方可以在该土地上建设或经营其他业务。
无论采取哪种方式，工业用地的转让都需要遵守相关法律法规和政策规定，并办理相应的土地使用权变更登记手续。同时，受让方也需要符合相应的资质和条件要求，例如具有相应的经营能力和资金实力等。

用途不同：民用住宅用地主要用于住宅建设，商业用地主要用于商业活动，工业用地主要用于工业生产活动；使用范围不同：民用住宅用地只能用于建设住宅，商业用地可以用于建设商店、商务中心、酒店等，工业用地主要用于加工厂、生产厂等；开发规模不同：民用住宅用地通常较小，商业用地的规模要大于民用住宅，而工业用地的规模最大；入住要求不同：民用住宅用地要求入住及使用安全性较高，商业用地要求经营效益及营业秩序等，而工业用地要求科技创新性较强及环境污染较小等。