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返租公寓十大铁律？

2024-07-27 75

返租式“公寓坑”千万别踩近期，有几位朋友都在问我公寓值得投资吗？答案是：什么都有两面性，根据自己情况而定。公寓“陷阱”确实比住宅多。但是选择因人而异，有多少钱办多少事，有需求就买，无需求勿贬低。以下是个人观点，不喜勿喷优势：1、面积小、总价低：市场主力面积小，大约20-50㎡左右，而且总价一般相对较低，首付自然也低。2、地段配套：设施完善，方便上班、生活等；3、用途多样：大多数可办公、可居住（商办不具备居住用途）；4、不限购不限贷等等。不足：1、贷款难、利率高：公寓首付一律50%，个别还必须全款；最长按揭年限10年，不可办理公积金贷款；2、年限少：产权年限40年，虽说房子产权问题已没太大关系，但对比产权70年的住宅，很多人还是会介意；3、使用成本高：水电费用属于商业用水用电，生活成本较高；4、无学区、无落户：无法入户，即使买在名校旁，孩子也无法就近入学。5、难转让、税费高：除此之外，还有转让手续高。6、缺配套：有些公寓无烟道，无燃气、也不能使用明火，但有些有。千万别碰的公寓：返租式公寓：售后包租、返本销售。不论是“售后包租”还是“返本销售”，其商业模式都是先签两个合同，一个售，一个租。售就是业主买房，签下《商品买卖合同》，租就是业主把房子出租给开发商，签订《委托经营管理协议》。最后业主只有产权，没有“使用权”存在的风险性：1、开发商资金断裂，融资成功卷款跑路。2、管理不善、达不到预期收益，无法兑付。3、运营管理费用高，“费用”自己细品。4、烂尾或经营不善，导致自己无法使用。因为返租公寓一般都是打包出租给第三方，而且是根据第三方的需求做的隔断，一旦经营等风险产生，无法转让的同时也会无法使用（除了公摊，品品还剩多少）一项投资，如果无法在市场中流转变现，平时又要花精力去打理，投资回报率还不高，无论从哪方面考虑，都只是“圈外人看起来很美，不经过精准计算很诱人”被忽悠进坑的概率就更大。

就目前国内的二手房租售比来算，这种收益不划算或者不现实，比如一般地段的住宅，两居室房价120万，贷款90万，30年月供接近4000，租金是随着面积增大而递减，也就是说，一居如果1500，两居一般1800-2500，就算最高2500的租金对比4000的月供也不合适，就算是市面上返租的酒店公寓，租售比最高也就7%左右，刚好接近租金接近月供。

希尔顿酒店返租是不靠谱的。这都是开发商打着高回报率而导演的。因为签的是第三方合同，拖欠租金开发商是不负责的。在酒店式公寓返租事事件中，购房业主为了这返租回报，白白多花几十万的冤枉钱，包括了多花的购房溢价和装修溢价。