返租公寓十大铁律?

2024-07-27 70

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返租式“公寓坑”千万别踩近期,有几位朋友都在问我公寓值得投资吗?答案是:什么都有两面性,根据自己情况而定。公寓“陷阱”确实比住宅多。但是选择因人而异,有多少钱办多少事,有需求就买,无需求勿贬低。以下是个人观点,不喜勿喷优势:1、面积小、总价低:市场主力面积小,大约20-50㎡左右,而且总价一般相对较低,首付自然也低。2、地段配套:设施完善,方便上班、生活等;3、用途多样:大多数可办公、可居住(商办不具备居住用途);4、不限购不限贷等等。不足:1、贷款难、利率高:公寓首付一律50%,个别还必须全款;最长按揭年限10年,不可办理公积金贷款;2、年限少:产权年限40年,虽说房子产权问题已没太大关系,但对比产权70年的住宅,很多人还是会介意;3、使用成本高:水电费用属于商业用水用电,生活成本较高;4、无学区、无落户:无法入户,即使买在名校旁,孩子也无法就近入学。5、难转让、税费高:除此之外,还有转让手续高。6、缺配套:有些公寓无烟道,无燃气、也不能使用明火,但有些有。千万别碰的公寓:返租式公寓:售后包租、返本销售。不论是“售后包租”还是“返本销售”,其商业模式都是先签两个合同,一个售,一个租。售就是业主买房,签下《商品买卖合同》,租就是业主把房子出租给开发商,签订《委托经营管理协议》。最后业主只有产权,没有“使用权”存在的风险性:1、开发商资金断裂,融资成功卷款跑路。2、管理不善、达不到预期收益,无法兑付。3、运营管理费用高,“费用”自己细品。4、烂尾或经营不善,导致自己无法使用。因为返租公寓一般都是打包出租给第三方,而且是根据第三方的需求做的隔断,一旦经营等风险产生,无法转让的同时也会无法使用(除了公摊,品品还剩多少)一项投资,如果无法在市场中流转变现,平时又要花精力去打理,投资回报率还不高,无论从哪方面考虑,都只是“圈外人看起来很美,不经过精准计算很诱人”被忽悠进坑的概率就更大。

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就目前国内的二手房租售比来算,这种收益不划算或者不现实,比如一般地段的住宅,两居室房价120万,贷款90万,30年月供接近4000,租金是随着面积增大而递减,也就是说,一居如果1500,两居一般1800-2500,就算最高2500的租金对比4000的月供也不合适,就算是市面上返租的酒店公寓,租售比最高也就7%左右,刚好接近租金接近月供。

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希尔顿酒店返租是不靠谱的。这都是开发商打着高回报率而导演的。因为签的是第三方合同,拖欠租金开发商是不负责的。在酒店式公寓返租事事件中,购房业主为了这返租回报,白白多花几十万的冤枉钱,包括了多花的购房溢价和装修溢价。

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买了二手房,在房租好不好?可以,只要你不住,可以租出去

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