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上海公租房转让规定？

2024-06-12 22

未列入可出售范围内的公房，可以进行承租权(即使用权)的转让和交换。列入可出售范围内的公房，主要是独用成套公房，不可以进行承租权的转让和交换，但可同步进行政策购房和上市交易。公房承租权的转让和交换应征得出租人的书面同意，由受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。公房的转让和交换应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。另外，下列公有居住房屋不得进行承租权的转让和交换：一、整幢独用的花园住宅;二、属部队、宗教团体所有的或者在学校校园内的;三、产权不明晰的;四、承租人拖欠租金尚未结清的;五、依法代管或需要落实政策的;六、已列入户籍冻结范围的;七、承租人在承租房屋内擅自搭建的;八、列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的;九、其他依法应当由出租人收回的。除上述规定的情形外，出租人应当同意承租人进行房屋承租权的转让和交换。承租人欲将不可售公有住房(即现未纳入本市可出售范围的公有住房)承租权转让须符合本市关于公有住房差价交换的有关政策规定，这就是通常所说的“使用权房转让”(但独用成套的使用权房禁止转让)。承租权转让一般应有如下几个步骤：一、签订合同。承租人转让前应征得同住成年人书面同意，在与受让人洽谈有关转让事宜后，签订《上海市公有住房承租权转让合同》。二、办理征询。承租人应持《租用公房凭证》向房屋所在地的房地产交易中心领取《上海市公有住房差价交换征询表》，向公有住房出租人或出租人委托的物业公司进行征询，出租人或物业公司应自收到征询表的七日内给予书面答复。三、办理审核。双方当事人订立上述转让合同后十日内，应持转让合同、租用公房凭证、双方当事人身份证明等文件向房地产交易中心申请办理承租权转让审核手续。房地产交易中心在取得出租人或物业公司的征询意见之日起十三日内，完成审核工作。四、办理存款。公有住房承租权转让的受让方应持双方当事人已签署并由房地产交易中心审核盖章的《上海市公有住房承租权转让合同》及当事人身份证证明，以转让方的史义到指定银行营业网点办理存款手续，银行收款后，开具《个人住房特种存单》。承租人凭此向房地产交易中心领取《准予公用住房差价交换通知书》。五、办理变更租赁关系。双方当事人应自取得通知书之日起七日内，持通知书、原租用公房凭证和当事人户籍证明等材料，向出租人办理公有住房租赁关系变更手续，换领《租用公房凭证》。

　　①房屋所有权证书；　　②买卖合同（原件）；　　③双方当事人身份证原件及复印件；　　④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。　　注：1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或组织机构代码）原件及复印件（加盖公章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；　　2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；　　3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件；　　4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；　　5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；　　6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。　　税费参考如下：　　查档20元　　公证费成交价*0.3%　　营业税：成交价*5.6%　　1、普通住宅满5年（含5年）免征。　　2、普通住宅未满5年，全额征收。　　3、非普通住宅满5年，差额征收。　　4、非普通住宅未满5年，全征　　个人所得税：成交价*1%　　1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。　　2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。　　3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。 4、直系赠与，看老证，满5年免征。　　契税：　　1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。　　2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。　　3、成交价*3%，（144平米以上含144平米）　　土地收益金：成交价*0.5%，房改房征收。　　土地增值税：　　1、成交价*1%，住宅免征。　　2、非住宅，全征（无年限制）、 “增值额”*30%征收。　　印花税：成交价*0.05%　　1、住宅类，暂免。　　2、赠与，非住宅，征收（双方各0.05%）。　　转让手续费：　　1、面积*2.5元/平方米，已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房）。　　2、面积*6元/平方米，商品房。　　3、面积*8元/平方米，别墅及非住宅。　　产权转移登记费：　　1、80元/本，住宅及配套车库　　2、550元/本，非住宅及不配套车库。　　3、10元/本，共有权证。　　贴花税：5元/件。

如下第一条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。第二条凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。向符合分配住房条件的职工出售新分配公有住房的数量，一般应不低于每年分配住房总量的30%。第三条公有住房出售价格，根据本市职工家庭经济收入情况分别确定。其中，向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价;向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。

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