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贵阳市保障性住房运营管理暂行办法第一章 总 则
第一条为完善我市住房保障体系，加强和规范保障性住房运营管理，确保保障性住房有效使用，实现保障性住房可持续发展，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（黔府办发〔2011〕109号）和《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》（筑府发〔2011〕32号），结合本市实际，制定本办法。第二条本市云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、观山湖区及高新技术开发区、经济技术开发区范围内政府投资建设的廉租住房、公共租赁住房（以下统称保障性住房）运营管理适用本办法。第三条 保障性住房运营管理主要包括资金筹集、房屋租赁管理和物业服务、复核与退出管理及社区服务管理等内容。第四条市住房城乡建设局负责统筹和指导全市保障性住房运营管理工作，政府指定机构（或房屋产权单位，下同）具体实施运营管理；各区人民政府（管委会）负责统筹和指导所辖区域内保障性住房的社区服务和管理。各级财政、民政、物价、公安、工商、税务、商务、教育、城市管理、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、住房公积金管理及供水、供电、燃气、广电等部门按照部门职责和项目管理权限做好保障性住房运营管理相关工作。第二章 运营管理资金的筹集和使用第五条保障性住房租金由政府指定机构收取。租金收入严格实行“收支两条线”管理，独立核算，专户管理，专项用于保障性住房维护和管理。保障性住房租金的使用和管理依法接受审计机关的审计监督。第六条实行统一物业服务的保障性住房小区，住户应交纳物业服务费用。物业服务费主要用于保障性住房小区共用部位、共用设施设备日常运营、维护，绿地的养护、公共秩序和公共环境卫生的维护及支付公用水电费等。第七条保障性住房租金和物业服务费标准由物价部门按审批权限确定，并在保障性住房租赁合同中明确，承租人应一并交纳。确定和调整保障性住房租金标准和物业服务费标准，应当以保证正常运营和维护为原则，综合考虑房屋地段、类别、住房市场租金水平等因素。保障性住房租金不包括承租人租赁期间实际发生的水、电、气、有线电视、通迅等费用。第八条 保障性住房租金收入按照国家有关规定执行。第九条 保障性住房租金收入应缴入同级财政保障性住房专户。同级财政部门视上年度租金收入情况，按不超过租金收入的50%向政府指定机构预拨保障性住房维修养护费用和运营管理费，该款项每半年拨付一次。政府指定机构应于每年3月、9月向财政部门提出资金拨付申请，财政部门会同门审核后于当年 4月、10月拨付。第十条审计部门或由审计部门委托的会计师事务所于每年年终对保障性住房物业服务费开支范围外的运营管理费和维修费用的合理性及支出情况进行审计，并按审计结果进行清算。如确有不足，调整运营管理费、维修费用的标准及所占比例须报同级人民政府研究后再行明确。第三章 房屋租赁管理和物业服务第十一条 保障性住房必须经依法验收达到入住条件后才能交付使用。第十二条 政府指定机构作为保障性住房的出租人。第十三条 承租家庭办理公共租赁住房入住手续时，应与政府指定机构签订公共租赁住房租赁合同。承租人为保障性住房申请核定表中的申请人，其他入住家庭成员应与保障性住房申请核定表中所列家庭成员一致。第十四条 保障性住房租赁合同应包括租赁房屋的基本情况、租金标准及调整原则、租金收取方式、租赁期限、修缮责任、合同解除、违反使用规定的责任以及双方权利义务等。租赁合同示范文本由市门推荐使用。第十五条 政府指定机构应完善入住家庭成员基本信息档案，建立入住家庭管理台帐，并根据家庭成员基本信息变化进行动态更新。公共租赁住房租赁合同签订后15日内，政府指定机构应将配租家庭名单、配租房源、房屋租金等材料报送市和承租家庭所属区住房和城乡建设部门备案。第十六条 承租家庭因自身原因要求在申请家庭成员间变更承租人的，可向政府指定机构提出申请，并按下列程序办理：（一）承租家庭可推举新的承租人，填写变更书面申请，明确变更原因，政府指定机构核定家庭各项费用均已结清后，收齐承租人身份证、户口本、租赁合同、死亡证明、共同申请人同意变更意见书等材料，报住房和城乡建设部门审核。（二）住房和城乡建设部门组织所辖或乡镇人民政府对家庭申请情况进行复核，家庭仍符合承租条件的，应在15日内将同意变更意见反馈给政府指定机构。（三）政府指定机构在接到住房和城乡建设部门反馈意见5日内，为家庭办理承租人变更手续，合同期限不变。第十七条 承租家庭因人口变化需调整配租住房，或因子女入学等家庭原因申请在同套型调换配租住房地点的，承租家庭可向政府指定机构提出申请，经市住房和城乡建设部门审核后，政府指定机构予以调整或调换。具体申请程序和办理时限按第十六条相关规定执行。第十八条 政府指定机构可委托有资质的专业物业服务企业提供物业服务。配建的保障性住房，可纳入项目所在小区的统一物业服务。物业服务企业在同等条件下应优先聘用小区内有就业能力和就业意向的保障家庭人员。第十九条 政府指定机构或委托的物业服务企业应承担以下服务工作：（一）掌握保障性住房住户入住情况，协助住户办理入住、退出等相关手续；协助住房保障部门建立保障性住房相关管理档案；（二）定期走访住户，及时处理住户房屋使用方面的意见和建议；（三）开展日常巡查，及时处理住户违章搭建、擅自改变房屋用途或违规拆改房屋等行为；（四）及时掌握擅自转租、转借、转让、调换、空置及非法从事经营活动等情况并报住房和城乡建设部门；（五）受理住户的房屋报修，负责房屋维修工作；并定期公布小区房屋和公共设施的维修、维护情况及资金的使用情况；（六）通过对小区现有场地和公共服务设施的充分利用和合理改造，因地制宜，按照有关规定建设“邻里中心”、商业服务场所、农贸市场等便民服务设施，改善和提升保障家庭的生活品质；（七）收缴房屋租金，并提供便捷化服务，实现房屋租金收取及缴纳水、电、煤气费用等“一站式服务”；（八）其他日常服务事项。第二十条 保障性住房承租人应严格按照租赁合同约定承担相关责任和义务，并享有以下权利：（一）就小区管理的有关事项提出质询，并得到答复；（二）对小区管理工作提出意见和建议；（三）了解小区日常维护、维修情况。第二十一条 承租人应当按时交纳保障性住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视等费用。第二十二条 凡因承租人使用不当或者人为原因造成房屋及其附属设施损坏，由房屋承租人负责修复或赔偿。经政府指定机构许可，承租人可根据实际需要添加必要的生活设施，但不得更改房屋布局、破坏房屋结构。腾退房屋时，承租人自行添加的生活设施和装饰不予补偿。第四章 复核和退出管理第二十三条 保障性住房保障实行年度复核制度。每年第一季度，保障家庭应主动向户籍所在地或乡镇政府申报年度复核，并按规定提交相关材料。经市、区住房和城乡建设部门复核仍符合保障性住房保障条件的，继续纳入保障。第二十四条 保障家庭应及时主动向所在或乡镇政府申报家庭人口、收入及住房变化情况，经市、区住房和城乡建设部门核准后，按相对应的保障标准和方式予以调整；保障性住房承租人因经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合保障条件和标准的，应当停止发放租赁补贴，并按照租赁合同约定的方式退出保障。第二十五条 民政部门应将每季度保障家庭的低保和低收入异动情况汇总，送同级住房和城乡建设部门。住房和城乡建设部门根据民政部门提供的保障家庭收入异动情况，调整保障标准或实施退出。第二十六条 住房和城乡建设部门在进行房屋权属登记时，应先行查询住房保障数据库，对已纳入住房保障的家庭应提交住房保障部门进行资格审核，对不再符合保障条件的应先行退出住房保障。第二十七条 承租家庭有转租、转借、闲置、改变用途、违章搭盖、擅自拆改房屋和违规使用公共空间等违规行为或违反租赁合同约定行为的，政府指定机构应按照租赁合同约定及时制止，制作询问笔录。家庭拒不改正的，政府指定机构应按房屋租赁合同约定处理，直至解除租赁合同，要求家庭退出公共租赁住房。政府指定机构应在15日内将处理结果向住房保障管理部门报告，并及时将检查及处理情况录入公共租赁住房管理信息系统。第二十八条 保障家庭若出现恶意欠租、拒不腾退住房等行为且经3次通告无效的，应按租赁合同的约定承担相应责任，住房和城乡建设部门应停止发放租赁补贴；保障家庭若出现非法侵占保障性住房且经教育不改的，依法移交公安机关处理，住房和城乡建设部门应取消其保障资格。第五章 社区服务与管理第二十九条 政府指定机构应按照便于管理、利于服务、综合利用的原则为社区服务管理办公室合理安排办公服务场所。第三十条 区级人民政府（管委会）应当为社区服务中心或乡镇政府提供与开展保障性住房小区服务管理相适应的经费、人员和设备保障。第三十一条 社区服务中心、乡镇政府负责保障性住房小区的公共服务和社会管理工作，积极建立与相关部门、房屋出租人及住户的联动机制，抓好保障性住房小区等工作。第三十二条 社区服务中心应根据保障性住房小区就业困难人员情况设置公益性岗位，政府指定机构也可向市、区就业服务机构申请公益性岗位，提高保障家庭收入。小区生活困难人员可参与小区物业服务工作。第三十三条 社区服务中心、乡镇政府应设立由社区服务中心或乡镇政府、公安派出所、政府指定机构或其委托物业服务企业及住户代表共同组成的保障性住房社区服务管理办公室。第三十四条 社区服务管理办公室应当围绕服务住户、凝聚人心、优化管理、维护稳定的要求开展服务管理工作，其主要职责为：（一）宣传国家的法律、法规和政策规章；（二）监督保障性住房物业服务企业履行服务管理职责；（三）通过小区内就业或结对帮扶就业等方式拓展就业渠道，积极开展“就业培训进社区”，鼓励和引导低收入家庭创业、就业，逐步提高低收入家庭生活水平；（四）组织开展社区志愿服务，并根据居民的需要，组织开展或者引进市场组织开展日间照顾、居家养老、家政、托幼、修理、文化娱乐等多种形式的便民利民服务；（五）指导和帮助住房以栋为单位民主推选代表建立住户自治委员会，实施住户自治；（六）协助社区服务中心、居委会建立社区居民、组织信息库，掌握居民、组织动态信息；（七）收集社情民意，通过主动沟通、疏导思想、理顺情绪等方式化解矛盾；引导承租人规范行为和自觉参与社区事务；建立健全诉求表达机制、矛盾调处机制、权益保障机制、社区防范机制等服务管理机制，维护社区治安和稳定。社区服务管理办公室应帮助住户自治委员会通过合理的创收措施多渠道筹集工作经费，确保住户自治工作正常开展。第三十五条 住房和城乡建设、公安、教育、城市管理、人力资源和社会保障、住房公积金、供水、供电、燃气、广电等部门及社区服务中心、乡镇政府、保障性住房产权人或其委托管理单位要建立信息共享机制，按照职责分工做好保障性住房小区的社区服务和管理工作。（一）市、区住房和城乡建设部门负责组织保障性住房保障年度复核工作，对保障家庭的异动情况进行处理，做好保障家庭随机抽查；（二）民政部门负责保障家庭的收入审核工作，对小区失业人员、城市人员和优抚对象进行社会救助、社会帮扶；（三）公安部门及其派出机构应根据保障家庭申请及时办理户籍迁移手续，协助社区服务中心、乡镇做好工作，建立社区安全防范机制和防范网络；公安交通管理部门负责协助相关部门对保障家庭车辆购置情况进行核查；（四）教育部门应积极支持处于义务教育阶段的保障对象子女在公办学校就近入学；（五）城市管理部门负责做好保障性住房小区市政排污、路灯等配套设施的管理和维护；在规划管理部门认定违法（违章）事实的基础上，及时处理住户违法（违章）建设行为；（六）人力资源和社会保障部门负责协助相关部门对保障家庭交缴社会保险情况进行核查，为保障家庭就业、创业提供政策扶持；（七）住房公积金管理部门负责协助相关部门对保障家庭住房公积金交缴情况进行核查；（八）工商、税务、商务等部门应积极为住房保障家庭创业提供政策扶持；（九）卫生、体育、供水、供电、通讯、燃气、广播电视等部门配合产权人做好保障性住房小区相关生活配套设施的建设、维护和服务工作。第六章 法律责任第三十六条 市、区住房和城乡建设部门及保障性住房产权人或其委托管理单位应畅通投诉举报渠道，对举报投诉的违反保障性住房管理规定的行为，一经查实，严格处理，并及时向社会公布处理结果。第三十七条 纪检监察、审计、财政、住房和城乡建设等部门要加强对保障性住房运营管理的监督和检查，及时发现和纠正有关部门和人员在保障性住房运营管理和资金使用过程中的违规行为。第三十八条 国家机关工作人员、保障性住房产权人及管理机构工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、严重失职及侵害承租人合法权益等行为的，给予相应纪律处分，情节严重构成犯罪的依法移交司法机关追究刑事责任。第三十九条 承租人有下列行为之一的，应按租赁合同约定承担相应责任，市、区住房和城乡建设部门应责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入保障性住房管理档案，由市住房和城乡建设部门依法予以处罚：（一）转借、转租或者擅自调换所承租保障性住房的；（二）改变所承租保障性住房用途的；（三）破坏或者擅自装修所承租保障性住房，拒不恢复原状的；（四）在保障性住房内从事违法活动的；（五）无正当理由连续6个月以上闲置保障性住房的。有前款所列行为，承租人自退回保障性住房之日起五年内不得再次申请保障性住房；造成损失的，依法承担赔偿责任。第七章 附则第四十条 社会投资者（含各类企业、园区、机构、个人等）投资建设的保障性住房，具体运营管理办法可依据本办法自行制定，报市住房城乡建设局备案。第四十一条 清镇市、修文县、息烽县、开阳县保障性住房运营管理工作可参照本办法实施。第四十二条 本办法由贵阳市人民政府负责解释。第四十三条 本办法自公布之日起施行。