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法拍房有哪些情况不能入住？

2024-06-29 25

在实践中，经常有建筑物区分所有权人将其专有部分由居住性用房改变为饭店、托管中心等经营性用房，这在一定程度上起到了增加百姓收入、解决就业、方便生活等积极作用，但也给小区物业的管理增加难度，房屋结构更改后产生的安全隐患、小区居住品质下降等问题更是其他业主所担心的。“住改商”涉及变更物业的用途和结构及相邻关系调整。按照《物权法》第七十七条的规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这意味着，“住改商”需满足遵守法律、法规和管理规约,以及经有利害关系的业主同意的两个条件。建筑物区分所有权人对其专有部分应当依照法定或者预先设定的特定用途进行使用，不得随意更改，以确保其他业主的居住环境和品质。如需更改，必须符合法律规定。满足的条件之一是“住改商”须经全体利害关系业主同意。那怎样准确把握“经有利害关系的业主同意”这一要求？首先，有利害关系的业主，现实操作中有理解为小区全体业主的，也有理解为本栋建筑物内的其他业主。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”；建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。因此，判断是否为利害关系业主，要符合具有相邻利益以及超出容忍限度造成侵害两个标准。其次，“同意”从文义和内容来看，指的是经全体利害关系业主而非多数利害关系业主同意。“住改商”的监管部门较为模糊，经营场所登记依据《公司登记管理条例》的相关规定，管理部门应是工商管理部门，若涉及改变房屋用途等，应由规划、住房、建设、安监等相关职能部门依法管理。实践中，小区出现“住改商”经营行为扰民的，业主大多要求物业管理公司出面协调制止，物管公司则以《商品房买卖合同》所附《临时管理规约》中，约定业主不得变动、改变物业的用途和结构，或在行使权利时不得发生与物业的使用性质相悖的行为等内容，要求相关业主整改或是通过安装门禁卡、禁止其使用电梯运货等措施“请走”扰民公司。这些措施无法达到效果时，可向社区居委会和街道办、工商、住房、公安等部门举报，仍然拒不整改的，可依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7 号）中第十条的规定向人民法院起诉。

法拍房不能入住的情况有以下几种：
1. 房屋存在租赁。根据我国“买卖不破租赁”的法律规定，如果买受人在购买房屋之前没有发现房屋存在租约，可能会因承租人提出异议程序而致使买受人无法入住，无法实现房屋的成功交付。2. 房屋存在查封。如果房屋因未履行相关法律手续而被法院查封，买受人可能无法入住。3. 房屋存在抵押。如果房屋存在抵押情况，买受人需要先解除抵押才能申请入住。4. 房屋权属有争议。如果房屋的权属存在争议，买受人可能需要等待权属纠纷解决后才能入住。5. 房屋存在质量问题。如果房屋存在质量问题，买受人可能需要修复或整改后才能入住。
在购买法拍房前，建议买受人对房屋的基本情况进行详细了解，并咨询专业律师或房地产中介机构以避免因不了解相关法律程序和规定而无法入住的情况发生。

1. 住改商整改通知的条件是满足一定的条件和要求。
2. 原因是住改商整改通知是为了保障居民的生活环境和安全，提升居住品质。
通常情况下，住改商整改通知的条件包括但不限于：存在安全隐患或违法违规行为、建筑结构存在问题、装修不符合规范等。
3. 住改商整改通知的条件还可能涉及到建筑物的年限、土地使用权等方面的规定。
具体的条件和要求可能因地区和政策而有所不同，需要根据当地相关规定进行具体了解和操作。

交房后，若发现精装修存在问题，开发商应及时整改。购房者应在验房阶段认真检查，发现问题要及时向开发商反馈，开发商有责任进行整改。若开发商不愿意整改，购房者可以通过法律途径解决。建议购房者在签订购房合同时，明确规定开发商的整改义务及限期。同时，购房者在入住前应再次验收，确保整改到位。普及消费者权益意识和相关法律知识，可以让购房者维护自己的权益，促进整个房屋市场的健康发展。

会整改。对于一些小问题,如墙面刮痕、门窗不平等等,开发商应该在购房者交房后的7天内进行整改。
如果开发商未能在规定时间内进行整改,购房者可以要求开发商进行赔偿。
对于一些较为严重的问题,如水电安装不规范、墙体开裂等,开发商应该在购房者交房后的30天内进行整改。

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