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深圳公寓房的最大利弊分析？

2024-07-03 52

买公寓房的缺点有土地使用年限短、高税费转手交易难、房贷利息高年限短、管理费水电费更贵。土地使用年限短土地使用年限是买公寓房的购房者关心的一大问题。购买过房子或者准备够房的人，应该对房子的使用年限会有所了解，对于公寓的土地使用性质来说它是属于商业用地，也就是一般下面是用来最商场上面用来居住，和有70年使用年限的住宅房来说公寓就不同了，公寓的使用年限只有40－50年左右，而且商业用地的公寓使用年限到期后，如果要续期那么要补交的土地差价会非常的高。高税费转手交易难无论是买新房还是二手房，都是要交税的，而且我国有明确的规定，住宅房的二手交易可以免去土地税，但如果是商用公寓进行二手交易的话就不可以免去这类费用，土地税的费用通常是按照出让土地的高低实行四级超率累进税率，也就是说要按税额的高低，对这一部分收取百分之三十到百分之六十的税费。房贷利息高年限短贷款买房已经成为买房的潮流，如果您要贷款买公寓房，你好知道，公寓房一般都是商用的。商用公寓虽然没有受到住宅房限购令和限贷令的影响，但它是属于商用性质的所以只能得到百分之五十、最长十年期限的贷款，并且购买商用公寓是不能申请哪些利率低公积金房贷，现在在我国的规定是，如果是商用项目的贷款，利率通常都是基准利率的1．1倍到1．3倍，但是住宅贷款利率一般会上浮1．1倍，所以和住宅房来比公寓的利息支出高了很多。管理费水电费更贵公寓房的性质就是商业用房，所以公寓的管理费和水电费都会比住宅房更贵很对，因为公寓的水电费是按照商业水电费的标准来计算收取的，打个比方住宅房的物业费和水的处理费这项的收费一般为两元钱一立方米，但是商业用水的收费就要四元钱一立方米，再说说住宅用电的收费通常是五毛钱一度电，而公寓的收费就要一元钱一度了。

有如下缺点：1、土地使用年限短比起住宅，商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因类别不同，所以土地使用年限仅为40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。2、高税费转手交易难根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%只60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%至14%。3、房贷利率高年限短虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批较高五成、最长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍，比起住宅来说，公寓的利息支出就高了很多，也就不划算了。4、管理费水电费更贵公寓比住宅来说，管理费和水电费都会高出很多，因为公寓是按照商业水电费的标准来收取的。5、不能入户没有学位购买商用公寓是不能入户的，虽然不少商用公寓地处市核心，附近还有名校，但因不能落户也无法入读学校，这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期利润将大打折扣。

1、优点
a、房子面积小、总价低
由于年轻人刚参加工作不久，手中积蓄不多，一步到位购买朝向好面积大的住宅经济压力相对较大。
而且年轻人工作生活都还不太稳定，存在非常多的不确定因素。因此，购买可公寓产品成为很多年轻人的选择。即使自己不住，也可以用来出租，以租抵月供也是一个不错的做法。
b、过渡性比较强
公寓房的过渡性比较强，是新婚小家庭或者单身年轻人的一个不错的选择。但是此类人想要一步到位购买三房或者四房的大户型住宅并不容易，于是很多年轻人都会选择购买小户型公寓进行过渡。2、缺点
a、产权年限短
相关法律规定，有部分公寓产权年限为40年，有的公寓产权年限为50年。这样跟住宅70年产权一相比，就显得大大减少了使用年限。
b、使用率较低
因为小户型公寓的面积较小，再加上会在房屋内重新安装管道（水、电、煤）、家具等物品。因此空间的范围就会更严重缩小了。
c、生活舒适度低
一般情况下，公寓房不是南北通透的户型，而且大部分公寓房都会出现暗房，再加上房屋的面积又小，肯定会影响生活的舒适度。所以，大家在购房公寓房时一定要考虑到这一点。

深圳公寓房的优点是:不限购，不限贷，不占用购房名额，对购房资质的要求低。深圳公寓房一般地理位置较佳，周边配套成熟，交通方便，多在地铁口附近。户型灵活，大窗大开间。用途也比较灵活，可用作商务办公或者居住。深圳公寓房的缺点:供应房的水电费计费标准一般都是商业用水和商业用电价格比普通住宅用水电价格都要贵。并且很多公寓房都是不通燃气，也禁止煤气罐上楼，只能使用电炉做饭。其次公寓房一般不带学位，不计入入学积分。也不能落户。物业管理社会标准也参考商业的物业，社会标准比普通住宅物业收费要贵很多。再次商业公寓的容积率一般较高，公摊面积较大，缺少配套园林，影响居住舒适度。

深圳公寓房最大的利就是不限购，不限贷，不限售。公寓房的不利就比较多了，根据2018年7月发布的深四条相关规定，新购买的商务公寓，自取得不动产证登记证书之日起5年内禁止转让；各类新供应用地上建设的商务公寓只租不售，单次租期不超过10年。购买深圳公寓房可能会面临无法落户、没有划分学位等的情况，购买前最好是了解下相关政策。购买公寓房时，首付一般要付房款的五成，贷款年限在十年左右。

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