2024-09-18 49
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酒店侠
首先房屋出租主要涉及到以下税费：
1，营业税：租金的5%
2，附加税（城建税、教育费附加、地方教育费附加），营业税的12%（假设房屋位于市区）
3，房产税：租金的12%
4，所得税：个人出租房屋收入按”财产租赁所得“适用20%的比例税率交个人所得税，公司所得税率25%，但是以利润总额为依据，所以很难确定单笔租赁收入实际税负，也有可能无需缴纳。
5，印花税：租金的1‰，金额较低，另外可能还有城镇土地使用税，金额很低或免税，以下分析都不再考虑。
优惠政策：
财税〔2008〕24号
（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。
如果房屋性质为住房，
个人出租税费支出：
营业税及附加：3%*50%*（1+12%）=1.68%
房产税4%
个人所得税：租金扣除以上税费以后，再扣除20%的10%，（1-1.68%-4%）*（1-20%）*10%=7.55%（这里假设房租收入超过4000，不考虑有修缮费用）。
合计税负=1.68%+4%+7.55%=13.23%；
公司出租税费支出：
营业税及附加：5%*（1+12%）=5.6%
房产税：如果是向个人出租用于居住则为4%，如果出租用途用于非个人居住，则为12%。
企业所得税：按工资利润总额缴纳，无需为房租收入单独缴纳，因此很容易筹划到交的很低甚至不用交，可以忽略不计。
所以，
向个人出租用于居住的合计税负=5.6%+4%=9.6%；
用于非居住的合计税负=5.6+12%=17.6%。
通过以上分析，对于性质为住房的房屋租赁，如果用途为个人居住，则公司出租税负更低；如果用途非居住，则个人出租税负更低。
如果房屋性质为写字楼等商用房，
个人出租税费支出：
营业税及附加：5.6%
房产税：12%
个人所得税：（1-5.6%-12%）*（1-20%）*20%=13.18%
合计税负=5.6%+12%+13.18%=30.78%
公司出租税费支出：
营业税及附加：5.6%
房产税：12%
合计税负=5.6%+12%=17.6%
对于商用的房屋，不考虑企业所得税的情况下，公司出租税负更低。最后，以上分析都是以房屋所有权人自己出租的情形，如果一套房屋为个人所有，你以公司的名义出租，或者公司的房屋以个人的名义出租，涉及到的问题更多，一般税负也更高，需要根据具体情况进行分析。