在广州买房哪里升值空间最大?

2024-08-30 60

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①长线看,广州绝大部分区域房价都会稳步上涨;因为广州有上涨的动力,也有上涨的空间。后面详细解读。②房子的价值主要体现在地段的价值。好的地段的房子保值增值潜力大。具备地铁、学位、商贸、公共配套、品牌开发商、品牌物业等地段优势的,未来会持续受热捧。为什么老家的新盖的大别墅,哪怕装修的富丽堂皇,也不如越秀区老破小的楼梯房有价值?就是这个地段的因素。③有政策红利、有预期规划、有产业优势、有人口人才流入的区域,尤其是几项利好叠加的区域升值空间巨大。具体区域后面会有分析。得出以上结论,首先我们要搞清楚一个前提,房价升值主要因素是什么?业界有个非常盛行的论断:房价长期看人口、中期看土地、短期看政策,核心在地段。无论是分析城市,还是分析具体某个区域板块,这几个因素都是可以参照的。广州的区域地段和小区太多,很难一一列举具体哪个小区升值潜力大,但是可以自行套用提到的四大因素去判断。这里也列举几大典型区域来分析。(一)成熟老城区的老破小。比如越秀原来东山、荔湾、海珠区很多老小区,甚至是楼梯的楼,但它们是原来嗯市区核心区域,要是具备紧邻地铁、带稀缺优质学位、周边有优质医疗和公共配套资源、烟火味浓、生活成本低、通勤便捷的优势,这类房屋依然很抢手,根本不愁卖,未来也是会持续升值。但是升值幅度相对不会太大,因为本身已到了一个较高价位,像越秀的已到了5-8万的高位,再往上升值幅度不会太大。但这类也是最抗跌,房价是经过数十年慢慢涨上去的。久经考验,市场认可,没有水分,价位坚挺。(二)珠江新城等城市新中轴区域。罗马不是一天建成的,珠江新城也是。它今天的风华绝代,源于20多年来的不断精雕细琢。铁打的珠江新城,流水的CBD,一直被模仿,从未被超越。我们去别的地方,总听到拿它做参照,比如距离珠江新城多少多少分钟,比如第二CBD,比如像东西塔一样的高度。珠江新城的房价同它的城市地位一样,一马当先却又实至名归。这里聚集了珠江别墅,汇悦台,柏悦府,广粤尊府,天銮顶级豪宅项目,也有凯旋新世界,嘉裕公馆,保利心语,誉峰,中海观园等高端小区,还有跑马地花园,星汇园,等普通价位的小区。这个板块区域房价支撑有几大特点:①地段优势。珠江新城占净地缘优势,地处市区中轴中心,市政设施和公共交通配套,是广州市和广东省倾注了多年心血,用几千亿财政堆出来的,东塔,西塔,花城广场,珠江公园,博物馆,图书馆等。②地铁线四通八达。三号线,五号线,机场线,一号线,APM线,四号线,十三号线等就像毛细血管和主动脉一样联通着广州各个区域汇集,未来还有十三号线二期,十八号线等地铁不断强化。增强了区域的虹吸能力,链接能力。③高端产业汇集。传统的商贸服务业,高端餐饮,休闲娱乐,还有新型金融科技,总部经济等,都是高附加值产业。为区域的持续发展提供了最坚强后盾。④人才及购买力优势。因为地段、交通和产业,吸引和聚集了全市素质最好的从业人员,创业人员和强购买力人员。而且形成了这种聚集氛围和区域形象,更能吸引同类人员,正向循环效应叠加。这类区域房价处于相对高位,但是这里的存量房屋也是多层次的,涵盖高、中、低各种类型小区。这个区域是按照国际国内一流城市CBD的标准,超前规划布局倾力打造的,密集的高楼大厦群,再国内外也确实是数一数二的,我们应该用开放的视野和世界的格局来看,对比北上深杭,对比香港和海外大型城市,它依然是价值洼地。增值空间依然很大。(三)亚运城、科学城、知识城、广钢新城等近市区刚需成熟板块。这类区域的共同特点有三个:①新城概念并成功落地的大型板块;②临近市区,刚需为主;③布局建设已多年,配套逐渐成熟完善。我们知道广州曾经规划过很多开发区、产业园、新城的概念板块,有很多腹死胎中,也有很多半途而废命途多舛。亚运城、科学城、知识城、广钢新城算是幸运儿,如今都是自成一体、日益完善,也算是广州拿得出手的几张靓丽名片。如今亚运城卖到了近3万/平米,科学城3-5万不等,广钢5万左右,知识城因距离市区较远,普遍2万左右。离市区珠江新城都在二三十公里左右,也都有地铁连接,来回通勤时间2个小时上下。因为几个板块都是主要针对刚需人群,主要解决市区上班人群的住房问题,入住的人群画像大都是工作收入稳定的上班族,还有一部分创业生意人。现阶段房价都是刚需支撑起来的,水分极少,投资炒作少,入住率高,配套趋于成熟,生活氛围浓,居民素质高,未来换手容易。未来随着交通及区域配套的日益完善,连接市区能力更加方便,加上人口持续流入支撑未来房价会接轨市区地带,升值潜力较大。(四)南沙区域个人最看好南沙区域未来的潜力。因为南沙有政策红利不断叠加,未来政策持续落地,潜力最大。但是这个升值过程会相对漫长,未来5-10年才会看到明显成效。南沙未来升值有几个重要支撑依据:①南沙是粤港澳大湾区的地缘几何中心。链接湾区内其他城市天然优势最明显,最便利。未来随着大湾区国家战略的落地,容易受广州、深圳、香港、澳门的人才、资源、价值外溢,房价未来接轨深圳也完全有可能。②南沙是广州唯一的城市副中心。这点就能看出它在广州下属的11个区,地位最特别,高出所有区半个等级。未来势必有更多资源尤其是政府公共资源的迁移和倾斜。这么解释大家可能不好理解,拿个参照的例子,北京有个远郊通州区,原来叫通县,去河北比去北京市区还近,后面通知被规划为北京行政副中心,承接了大量非首都功能的产业和资源,北京市政府也迁移过去了,带动了当地房价大幅升值。③南沙拥有广州唯一的出海口。过往广州的市区是沿海而不临海,距离海边还有80公里,虽然已经是全省的公路、铁路、河运、航空中心,但如果再把市区推到沿海,那广州的城市地位就很可能像纽约、东京、伦敦、新加坡等临海世界级城市一样,发展空间大大拓展。④南沙起点高,发展快,人才引进力度大。四号线、十八号线建设开通的效率都是非常高,也放开了人才购买政策。黄阁、金洲、庆盛、南沙湾、灵山岛、明珠湾建设如火如荼,基础设施建设正快马加鞭,这些大型投资项目都是开工没有回头箭的,都是为未来的成熟和价值提升打基础。未来5-10年是见证硕果累累的时候,现在如果有闲余资金,不着急短期内看到投资回报,南沙是值得布局和期待的。(五)金融城、鱼珠板块、科教城等。之所以把这几个归为一类,是因为这些都是刚起步,实际性建设推进力度有限,产业和人才引进不明朗,未来尚有政策落地的变数。加上现阶段经济下行压力大,区域建设完善周期长,可变因素多。这些板块现阶段的房价,有较多政策导向带来的情绪溢价成分。后续政策和资金如果落地不到位,这些区域买房就存在较大不可控风险。其他区域板块就不多做分析了,有感兴趣的留言,我们再进一步探讨交流。

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个人觉得黄埔知识城的潜力非常不错,现在开通了14号线。学校:西安电子科技大学广州研究生院、研究院,广州大学黄埔研究生院。科技:新华三智能终端,5G通信射频前端声表面波滤波器项目,全息衍射波导显示器件项目,宝能动力电池研发及生产基地、宝能汽车研究院,企业:绿叶生物制药产业园,康盛生物二期,纳米表面处理项目,广州创维智能产业创新基地,京东华南物流总部,这些进入。现在黄埔也已经放松限购,引进人才。房价普遍在2万4到2万5。


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2019年广州房价哪些区会上涨 1、从楼盘供应需求,广州市中心区的天河区、海珠区、白云区、荔湾区、受到供需的影响,预测2019年广州房价会上涨。而广州郊区的黄埔区做为产业强区、番禺区城市价值提升,预测这两个区房价也会有所上涨。

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