买房有什么技巧，买房技巧和经验分享？

下面是买二手房的技巧和流程分享，文章是之前写的，希望能帮到你！
买房是人生绕不过的话题，虽然房价年年涨，但年龄到了，该买房时还是得买。对想买二手房的小伙伴来说，了解二手房贷款买房流程，不仅省时省事省钱，还能避免踩坑。
下面小晨梳理了按揭贷款买二手房中交易过户的整个流程。精彩即将开始，各位看官，请往下看！
二手房交易过户12大流程买二手房比新房要费时间，买新房证件齐全，可能1个月就能搞定。但按揭贷款买二手房，正常进度也要个2个月，如果赎楼和贷款耗时就更多了。按揭贷款买二手房，从开始到结束有12个步骤，分别是：了解买房政策 → 选房看房 → 签合同、交定金 → 房产评估 → 办房产委托公证 → 首付资金监管 → 按揭贷款 → 卖家赎楼 → 签过户合同 → 交税领新证 → 房产抵押贷款 → 交房接下来，小晨将依次说每个步骤的要点。

按揭贷款买二手房流程详解
1. 了解买房政策现在的房子，不是有钱就能买。一二线城市基本实行限购政策，二手房也在限购范围。所以，买房第一步，要知道自己有没有购房资格。
拿深圳来说吧，外地人在深圳买房，至少要交5年社保或个税。深户在无房的情况下，亿万富豪顶多也只能在深圳买2套。按揭贷款买二手房流程-限购政策除了超一线城市深圳、北京、上海、广州外，其他热门城市同样实行限购政策，如：杭州、南京、武汉、长沙、佛山、珠海等。当然，不限购的城市和区域，可以忽略这条。
2. 选房看房当你有资金、有资格买房，接下来就可以选房和看房了。
选房可通过买房网站或app选，一般从地段、学校、交通、小区环境、户型、楼层等方面综合考量。选好后，可以线上联系房东或中介，进一步了解房源信息。对有意向的房子，可以实地看房。
3. 签合同、交定金挑选到满意的房子，价格也谈妥后。接下来就要签合同，交定金了。不过在签合同之前，还有一个重要的步骤：查档。
查档的目的落实房子的产权，如果房子没有查封或抵押的情况，就可以放心签合同，交定金了。查档可以去国土部门，拿身份证在窗口或自动查档机器上查。4. 房产评估房产评估是为了去银行申请贷款。
一般，银行会指定评估机构对房子估价，评估机构出具专业的评估报告。等结果报告出来，买家就可以拿着去银行申请按揭贷款。
银行会根据评估报告和买家的还款能力，审批一定的贷款额度。还款能力没问题，一般可以申请到房子估价的7成。5. 办房产委托公证因为买二手房流程复杂，多数都是中介代办，代办则需要办理委托公证。
办理委托公证委托人和受托人带齐资料，由委托人（买家）亲自携带房产委托书到公证机关提出申请。
6.首付资金监管资金监管是指买房把钱放到第三方（房产中介）存管，办理资金监管，对买家来说，可以保障资金安全；对卖家来说，可以确保对方有付款能力。
具体操作方法是：买家把首付打到中介公司的专项银行账户，等买家拿到房产证后，中介公司出示过户完成凭证，银行再把钱打给卖家。
7. 按揭贷款去银行申请按揭贷款，需要买卖双方都到场。需要带的证件有：身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。银行审核后，进行贷款协议面签，并开具贷款承若书。
银行审批的贷款额度可能会比想申请的少，所以准备的首付需要充足。8. 卖家赎楼如果卖家的房子在抵押中，还有一个赎楼的步骤。赎楼是指卖家自己或找中介公司赎出不动产权证书(房产证）的过程。
卖家付清抵押贷款的本息后，将房产证赎出，赎出房产证注销抵押登记，赎楼完成。
9. 签过户合同卖家赎出房产证，买家交完首付后，就可以去房地产交易中心签订正式的二手房买卖合同，进行过户了。
买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。合同不建议自拟，可以在当地房管局官网下载。10. 交税领新证房屋买卖都需要纳税，税费的征收部门是国土局，交税后，会给买家发新的房产证。二手房需要交纳的税费有：契契税、增值税、个人所得税、印花税等，由买卖双方谁交纳，可在合同里标明。
11. 房产抵押贷款买家拿到新的房产证后，新证需要到银行办理抵押，买家可复印新证留底。银行在国土局办理抵押手续后，会给卖方打余款，买方每月按时还贷。12. 交房当以上手续办完后，就可以交房了。二手房交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接。卖家把欠费交清，把缴费账户过户到买家名下，完成交房。上面就是是整个二手房按揭贷款的交易流程，在实际交易过程中，需要注意的细节很多，小晨日后将在【小晨说财经】和大家分享，期待与你的下一次相见！最后，祝你买到满意的房子。End

感请，买房没什么技巧，只是需要注意下如何规避风险就行，一本买房秘籍送给您！一位十几年经验的房产经纪人总结的；房屋买卖秘籍房产房谈 2019-10-23 10:50:33没买过二手房的人生，是不完整的人生，买过二手房的都深有体会。相对来说你买N套新房都不如买一套二手房得到的经验多！二手房的选房难度、资金衡量、谈判技巧、勾心斗角等都是买新房不可比拟的。所以，没有买卖过二手房的小白，切勿盲目自信，买房前一定要自己做足功课，以下是小编房产房对于买卖二手房的经验见解，有用记得关注好评哦！
1，买房子的风险只有两点：一是钱付了，没拿到房，二是房子拿到了，但是凶宅或者其它纠纷等问题。因此，看房时一定要亲自弄清楚房东卖房原因，不能只听中介讲述。是置换、瓜分遗产、出国，还是房子有产权和质量问题，最好当面问房东，侧面问邻居，并多方考证。这是买二手房重要的一个环节，切勿疏忽。2，签约前，至少要看两次房，看完室内，务必顺便看小区。白天看房型、看采光、看小区电站垃圾站，晚上看噪音、看安保、看停车。3，签约买房前，一定要到当地房产交易中心查询该房屋的产权情况。房子是否有银行按揭、抵押、法院冻结等产权纠纷等一目了然。买二手房首先要学会的就是这点，最重要也最简单，但是却最致命。4，买房时税费一定要各自承担。现在房东卖房都喜欢到手价，所有税费都让买家承担。买房有契税，卖房有个税、增值税，商住公寓还有土地增值税和房产税，公司持有的住宅有增值税、土地增值税、房产税和企业所得税。继承和受赠的房产，不是满五唯一的话，还有差额20%的个税（也称遗产税）。买房的税太单一，卖房的税却可以复杂到没人能够算的清，除了交易中心。因此，买房时务必要求上下家税费各自支付，如果因迫于房东的淫威或当地房产交易规矩，下家可以在合同中写明只承担增值税和个税，其它如有一概不管。但假如你是卖房的房东，把所有税费都推给下家才是专业的表现。
5，牛市时，要先买再卖，这样可以提前锁定房价，因为牛市里，房价三天一小涨，五天一大涨，房价锁死后，再把交易周期拉长，在这段时间里，自己卖的房子就可以趁机涨价。熊市时，务必要先卖再买，可以年初卖房年底买房，高价卖低价买。另外，熊市卖房难，买房易，卖房需要6个月，买房只需要1个月，先买后卖，你资金链很容易断裂。6，中介费一定要打折，小中介至少5折，L家最少也要搞到9折。我做房地产N年，还没有见过不打折的中介。此外，中介费一定要分期支付，签合同付一半，交房付一半，付的早，你就是孙子，付的晚，你才是大爷。7，卖房时确定看房时间大有讲究。一定要选择光照最好，室外噪音最少，房顶不漏水，邻居不太吵时，安排下家来看房。而且，尽量安排所有看房客同一天同一时间来排队看房，看完一组，进来一组，其他人统统门外排队等候。烂房子也要努力营造成抢手好房，给购房者创造一种紧张气氛。你房子再多的缺点也要烂在肚子里，除了你家人，谁也不能说，当然质量，及“凶宅”等不可故意隐瞒的哦！8，买房，要早签合同晚付款，给自己充足的筹款时间，钱在自己手里才最安全。卖房就要掌控主动，逼迫下家缩短流程（交易周期），越早付款，越多付款对自己越有利。对于卖一套买一套的置换客，房子卖掉后，要提前告知下家，推迟交房时间，要给自己买房装修散味提供时间差，这样省去租房和二次搬家的烦恼。
9，防止一房多卖最有效的办法有三种：一种是二手房网签系统。国内都已经开始执行且全国网签系统联网。第二种是资金监管。在能执行资金监管的情况下一定要走资金监管程序。第三种是自我防范。二手房资金监管执行的城市不多，比如二三线城市就有些，为最大限度的避免风险，所有款项必须当面转账给房东并让房东写收条及见证方签字，不能付给任何代理委托人和中介。而且从付定金起，就要房东把房产证扣压在中介公司。房东把产证和你的定金首付同时带走，对你来说，是最大的风险。10，涉及到家庭财产分割的房子不能买。有家庭内部纠纷的房子不能买，因为家庭矛盾最后都是以房产分割为结局。除按揭贷款以外，有任何形式抵押的房子不能买。小产权房，商住，公寓房不要买。新装修却无人居住的房子不能买，因为很可能是将老破旧、空间格局不合理的房子通过低成本的装修翻新、让房子卖得更快、价更高。11，夜路走多了，肯定会遇到鬼。二手房的坑你没有踩到，是因为你买的太少。置换的风险最大，卖房的风险最小。没有经验切勿频繁进出房产交易。看清风向、踏准周期，让自己的频率和调控的频率保持一致，才能实现最大幅度的共振！更多房产资讯分享，更多专业意见分析，欢迎“关注”小编房产房谈了解！

看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养 周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。

房奴生活的开始-平民90后购房经验之谈（一）我写的文章里有，纯手打分享购房经验。