津南片区详细介绍？

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在天津楼市，津南区似乎是一个矛盾综合体。
先来看一下，津南片区所在位置。

一方面，一号线东延线逐步开通，国家会展中心重启建设等等重大利好不断；但同时，津南区也是本轮房价调整的重灾区，堪称环城四区下跌之最，从津南新城到八里台天嘉湖，价格战打的火热，二手房成交更是惨淡，那津南楼市究竟是价值洼地还是坑？房价还会有升值空间吗？
接下来，我们一起探讨，津南最具投资价值的地块在哪里！
海河中游片区、津南新城、天嘉湖、海河教育园......适合哪类人群？
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非常遗憾的是，津南区最具投资价值的地块，目前还没有楼盘售卖，甚至连住宅用地的拍卖还没有开始。这片区域就是沿着一号线东延线，海河南岸和天津大道之间的区域。
目前该地块可谓利好连连，近日，天津市规划局网站公布了多项重大规划，包括国家会展中心、一号线东延线和海河中游片区的详细规划设计。

根据规划，天津国家会展中心分为会展、平衡地两部分。会展部分主要包括大型展览馆，综合配套区包括酒店、商业、会议、办公与餐饮；平衡地是会展的配套补充，以居住、商业为主，两者共同支撑起整个会展中心板块。

此次规划局公示的海河中游片区部分规划，恰好是平衡地一期和二期所在位置。规划总用地面积155万平米，规划人口2.5万人。会展中心分为两期建设，总投资高达175亿元，计划在2020年底完工。
总结一下官方的规划说明，该地块的亮点如下：
一是板块不仅有高标准的会展场所，还有各种商业配套、公共服务设施和居住用地均衡发展。公共服务设施中，从幼儿园到中小学一应俱全，还有医疗和养老设施。
二是地铁会铺设地下线路，地铁1号线东延线将在国家会展中心板块内设3个站点，其中会展地块中有北洋村站、国展路站；平衡地设有东沽路站。
三是在海河沿线，有大面积的绿地规划，靠近海河一侧的，主要建设低密度的洋房社区，临近天津大道一侧将以高层住宅为主，中间区域配套有一定的商业设施。

海河中游片区建成之后，地铁通达交通便利，坐享海河景观，生态环境优美，又是全新的城市界面，不会有老旧社区混杂，非常宜居。再加上高规格的商业配套设施，各个方面来看都堪称居住理想范本。
19日，国家会展中心天津公司以2193元每平米的楼面价拍下会展中心建设用地。会展中心此前的建设情况可谓非常波折，早在2013年会展中心就有规划，但由于种种原因该计划被搁置，2018年6月才重新启动建设。现在看来，该地块已经顺利完成拍卖，后续建设可按部就班，项目有望在2020年底如期完工。
不过，对于该地块来说，会展中心只是一个有待观望的利好，从谨慎的角度来看，会展中心对区域的带动是一个长期的过程，未必能马上体现出来。真正让我们把这块地列入投资之选的，是一号线东沿线的开通。

12月19日“天津地铁集团”微信号发布消息，2019年一号线东延线有望开通到双桥河站。
从购房的角度，一号线是一条很值钱的线路，因为一号线通过了天津几乎是最为繁华的的商业片区，还有一些人口密集的老旧居住区。大量的人口工作和生活在一号线周边。
那么，对这些人来说，无论是首套置业的刚需，还是原老旧社区的改善性需求，沿着一号线向外围买新房都是很自然的选择。
坚实的需求再加上优质的配套和市政建设，假如将来土地出让价格合理的话，我们把该区域列为津南最有潜力的区域。
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那么接下来，很多人可能会关心，离该区域不远的津南新城区域，是否也受到以上利好的推动呢？
津南新城目前在售楼盘有富力和世茂的两个项目，经过这一轮的调整，高层单价已低至13000元/平米左右，填补了天津环城10000元到15000元这个价格区间的空白。
目前世茂的小户型存量已经不多，富力还有全新地块有待开盘。
很多觉得西青和津南辛庄、双港等成熟区域的价格无力承受，团泊和八里台过于偏远的刚需用户会青睐于这一区域。
自住的话，津南新城基本的教育、商业配套还是能满足的，虽然到地铁1号线并不是很方便（尽管地铁直线距离只有1.6km，但实际要过河，跨越天津大道，只能乘车过去），毕竟也是多了一种通勤选择。

但是对于投资升值的话，还是不适合报以过高的期望。旁边的海河中游板块明显区位和配套更佳，又是全新板块，大片的空地有待开发。
津南新城的尴尬在于无论是到地铁一号线还是规划中的咸水沽地铁站都不太方便，而且津南整体的库存较大，因此在海河中游片区完成显著升值，并且津南现有库存清空之前，该区域很难再有出色的表现。
价格更为诱人，位置也更加偏远的天嘉湖板块呢？
天嘉湖板块目前在售的楼盘有中海国际公园城和融创星耀五洲。销售均价在8500元到9600元之间。星耀五洲此前搞了盛大的开盘活动，笔者特地参观了这个号称天津最大的社区。
小区自建商业配套很常见，但自建医院、派出所、游艇基地的就是新闻了，小区里面有五个幼儿园，规划容纳10万人口，在小区里溜一圈要乘电瓶车。
虽然之前有过心理准备，但实地见到耗资一亿元的超大售楼处还是被震撼到了。放两张照片大家感受下。


此前该地块由另一家地产公司持有，后来资金链断裂，被融创收购。融创收购后对该楼盘进行了全新升级。
在住宅品质上，融创还是用了心的，尤其是别墅，临湖而建，绝佳采光，8.8米大开间，这样的标准放到以别墅群闻名的团泊东也不常见。估计很多来这里买房的业主都是被产品本身打动了。
我们对该项目的定位为：一个优质的度假和养老产品。如果不打算出手，自住享受自然风光和小镇的宁静是会让您满意的。不过如果打算日后出售的话，就得考虑下天津的整体规划了。
在最新的规划中，天津要打造绿色屏障，天嘉湖的土地出让会受到控制。不再卖地的地方，政府是很难有动力进行基础建设投入的，该板块的交通设施和其他配套可能不会有大的改善。
另外，这么大体量的供应，会有持续多年的新盘上市，如果板块整体没有升值，二手房交易可想而知不是那么容易的。
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我们最后要介绍的一个板块是海河教育园。
海教园是此前上涨周期中升值比较快的一个区域。但海教园与其说卖的是房子，不如说是学区，因为只有一条路之隔的咸水沽新盘，每平米要便宜数千元。
海教园目前开盘的楼盘价格在17500元到两万左右。天悦风华因为前期拿地价格较低，选择降价出货，高位拿地的仁恒就只能扛着了。
不过对于仁恒来说，闹心的事远不止高位站岗，还有此起彼伏的维权事件，限价之后精装标准缩水，导致业主集体上访。
海教园的整体环境算的上是生态宜居，不过从实际居住人口来说，园区算不上是人气旺盛。这个目前没有地铁，大型商业尚未建成，也没有足够人流的区域，却得到了有教育需求的家长和市区改善性需求的青睐。
在中考上，如果报考市内六区的名校可享受与六区考生一样的录取分数，不限制录取名额。
根据中介粗略的估计，海教园来自市区的购房需求占了大部分，还有一部分是天大南开教职工选购，来自外地的购房者只占大约10%。
除了教育，海教园令人称道的还有整个园区的绿化环境：低密度洋房社区的设计，以及不少小区内部良好的园林设计和物业管理。在新推出的楼盘介绍中，小区内部的环形塑胶跑道、人车分流系统、流水景观设计、价值不菲的特色树种、儿童专属活动空间几乎成宣传标配。
然而不容忽视的是，海教园最大的优势也是他最大的风险所在。
政策这个东西，来的也快，变脸也快。现在海教园的业主是都可以上南开分校的，可是整个海教园规划中还有多个小学。想象一下，以后楼盖多了，新开盘的楼盘业主还能把自己的孩子送到南开分校么，别的学校的孩子还能享有中考的优待么，一切都是未知数。
综上所诉，我们对该板块的建议是：如果您近两年确实有学区需求，鉴于环城四区优质教育资源稀缺，想同时满足学区和自住的话，该买的还得买。
若投资，我们无法对将来的学区划分作出判断，所以并不能给大家确切的结论。
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津南的热门板块我们都梳理完了，可以看出，除了尚未开卖的1号线东延线周边，我们的推荐并不多，这也是为什么尽管旁边的西青均价更高，但我们整体更看好西青的原因之一。
大家可根据自身的需求，结合我们的分析做出理性决策

津南区是天津市四个环城区之一。位于天津市东南部，海河下游南岸，素有天津“金三角”之称。总面积420.72平方公里，辖8个镇和地处市区的长青办事处。1津南区东临天津港，西连市中心城区，南接大港石化工业区，北依海河，占海河综合开发全长72公里的中下游32公里，处于天津市经济发展的主轴上，是承接中心城区城市功能和滨海新区产业功能的重要地区，东部的葛沽镇是滨海新区的重要组成部分！